ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER AU PORTUGAL
Vous n’avez pas besoin d’être résident portugais ou d’avoir un permis de séjour pour acheter un bien immobilier au Portugal.
Cependant, même en tant que non-résident, vous devrez obtenir un numéro d’identification fiscal portugais (« NIF ») et, si vous n’êtes pas un résident de l’UE, vous devrez nommer un représentant fiscal si vous achetez/possédez une propriété au Portugal.
Cependant, même en tant que non-résident, vous devrez obtenir un numéro d’identification fiscal portugais (« NIF ») et, si vous n’êtes pas un résident de l’UE, vous devrez nommer un représentant fiscal si vous achetez/possédez une propriété au Portugal.
Lors de l'acquisition d'une propriété au Portugal, vous êtes assujetti aux taxes suivantes :
- Impôt sur les mutations immobilières (IMT) - jusqu'à 7,5% selon le type de propriété : résidence principale ou secondaire, terrain à bâtir, propriété commerciale ou terrain rustique. Cet impôt est calculé sur le prix de vente du bien ou sur la valeur déclarée au « Serviço das Finanças (VPT = Valor Patrimonial Tributário) », le plus élevé des deux.
- Taxe sur les actes juridiques documentés (IS) - un taux de 0,8% est appliqué à la même valeur utilisée pour évaluer l'IMT.
- Il faut également tenir compte des frais de notaire et d'enregistrement qui doivent osciller entre 750 euros et 1500 euros
- Consulter les tableaux sur la version en langue portugaise.
Exonérations et réductions :
- Acquisition d'immeubles destinés à la revente par des sociétés immobilières;
- Acquisition de bâtiments urbains pour/objet de réhabilitation urbaine ;
- Opérations de restructuration ou accords de coopération ;
- Acquisition d'immeubles classés d'intérêt national/public/communal ;
- Acquisitions d'immeubles constituant un investissement pertinent, dans le cadre du Régime Fiscal de Soutien à l'Investissement (RFAI).
*Source : https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/guia-fiscal/2023/imt.html
Mis à jour le 15 juin 2023
L’IMT, l’IS et les frais de notaire/d’enregistrement doivent être acquittés au moment de la signature de l’acte d’acquisition, chez le notaire.
Mis à jour le 15 juin 2023
L’IMT, l’IS et les frais de notaire/d’enregistrement doivent être acquittés au moment de la signature de l’acte d’acquisition, chez le notaire.

Lors de l'acquisition, les propriétaires de biens immobiliers portugais sont tenus de payer annuellement les taxes suivantes:
- Taxe foncière municipale (IMI) - entre 0,30% et 0,45% sur la valeur fiscale d'une propriété urbaine (des taux différents s'appliquent aux propriétés rurales). Cet impôt est calculé par les services fiscaux ayant comme base certains critères prévus par la Loi (notamment les surfaces, localisation et tous éléments de confort).
- Un taux composé spécial de 7,5 % s'applique aux propriétés détenues par des sociétés offshore résidentes dans les juridictions figurant sur la liste noire.
- L'IMI est payé en 3 versements maximum (en mai, août et novembre) par les propriétaires de biens immobiliers au 31 décembre de l'année respective.
Il y a une aggravation pour ceux qui ont des maisons vacantes ou dans des logements locaux dans des zones où il est difficile de trouver un logement.
Vous pouvez trouver les modifications apportées à l’IMT et à l’IMI dans les articles 247.º et 248.º, respectivement, du budget de l’État 2023.
Vous pouvez trouver les modifications apportées à l’IMT et à l’IMI dans les articles 247.º et 248.º, respectivement, du budget de l’État 2023.
Exonérations do IMI :
La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles l’exemption temporaire/permanente de l’IMI est applicable. Consultez-nous pour savoir dans quels cas.
AIMI
En plus de l’impôt communal sur les biens immobiliers (AIMI) – l’AIMI est prélevé sur la somme des valeurs fiscales des biens immobiliers possédés par un contribuable au 1er janvier de chaque année. Le taux applicable diffère selon la nature du propriétaire et est prélevé sur la totalité du montant imposable des immeubles urbains situés sur le territoire national comme suit :
- Personnes physiques ou successions en indivision : 0,7% pour un portefeuille immobilier d'une valeur comprise entre 600 000 € et 1 000 000 €.
-
1% pour un portefeuille immobilier d'une valeur comprise entre
1 000 000 € et 2 000 000 €. -
1,5% pour un portefeuille immobilier d'une valeur supérieure à
2 000 000 €. - En cas de propriété individuelle ou succession en indivision, une déduction de 600 000 € est autorisée sur la base d'imposition.
-
Les couples mariés ou les couples en concubinage qui choisissent de déposer une déclaration commune ont le droit de déduire jusqu'à 1 200 000 € de la somme de VPT de toutes leurs participations urbaines. Dans ce cas, le taux de 1 % ne s'appliquera qu'au montant de la base imposable qui excède
2 000 000 €. - 7,5% pour les biens immobiliers (ruraux ou urbains) appartenant à une société située dans une juridiction classée sur liste noire.
- Les immeubles classés « à usage de services », « commerciaux » ou « industriels » ne sont pas assujettis à l'AIMI.
L’AIMI est versée en une seule fois en septembre.
Ventes immobilières au Portugal
Taxes de Plus Value
Les règles du code IRS ont changé en début de l’année 2023 pour les non-résidents au Portugal qui ont obtenu des plus-values de la vente de biens immobiliers, suite à « l’harmonisation des procédures ».
Désormais, celui qui obtient des plus-values immobilières verra ce montant taxé à 50% du total, le montant en question étant inclus dans le revenu restant et soumis aux taux généraux des paliers IRS. C’est la règle pour les citoyens résidents et non-résidents au Portugal. Mais ce ne fut pas toujours le cas.
Auparavant, des règles spécifiques étaient appliquées aux citoyens non-résidents : les plus-values immobilières étaient imposées en totalité et à un taux autonome de 28 %. Cette différence d’imposition a généré une série de plaintes devant les tribunaux, dans lesquelles les autorités fiscales ont été accusées de discrimination, amenant même la Cour Suprême de Justice de l’Union européenne à confirmer le droit des parties lésées. Ainsi, pour les cas antérieurs à 2023, les plus-values immobilières seront imposées à 50% (et non plus à 100% comme par le passé) et continueront d’être soumises au taux autonome de 28%.
Désormais, celui qui obtient des plus-values immobilières verra ce montant taxé à 50% du total, le montant en question étant inclus dans le revenu restant et soumis aux taux généraux des paliers IRS. C’est la règle pour les citoyens résidents et non-résidents au Portugal. Mais ce ne fut pas toujours le cas.
Auparavant, des règles spécifiques étaient appliquées aux citoyens non-résidents : les plus-values immobilières étaient imposées en totalité et à un taux autonome de 28 %. Cette différence d’imposition a généré une série de plaintes devant les tribunaux, dans lesquelles les autorités fiscales ont été accusées de discrimination, amenant même la Cour Suprême de Justice de l’Union européenne à confirmer le droit des parties lésées. Ainsi, pour les cas antérieurs à 2023, les plus-values immobilières seront imposées à 50% (et non plus à 100% comme par le passé) et continueront d’être soumises au taux autonome de 28%.
Exceptions au paiement des plus-values :
Selon le code IRS, les cas suivants sont exonérés du paiement des plus-values :
- Le bien vendu est l'habitation permanente du propriétaire et les plus-values (la valeur de vente diminuée de l'amortissement de tout emprunt contracté pour l'acquisition du bien) sont intégralement réinvesties dans l'achat, la construction ou la réhabilitation d'une autre habitation qui deviendra votre habitation permanente. A condition que cela soit effectué dans les 24 mois précédant ou dans les 36 mois suivant la vente de la maison ;
- Cotisants retraités ou âgés de plus de 65 ans qui placent les plus-values dans un contrat d'assurance, dans un fonds de pension ouvert assurant un revenu périodique régulier ou dans le régime public de capitalisation (certificats de retraite), dans les six mois suivant la vente du bien ;
- Des biens immobiliers acquis avant l'année 1989.


Crédit immobilier
Obtenir un crédit immobilier au Portugal :
Il est important de s’assurer que vos données sont analysées de manière réfléchie et, si possible, de commencer par une gamme d’options dans le but d’une proposition qui soit adaptée à votre cas et qui puisse vous convenir.
Après l’étude personnalisée de vos données personnelles et financières, nous pourrons vous renseigner sur l’éligibilité et l’accessibilité à un prêt.
Certaines banques ont une obligation d’assurance-vie, d’autres institutions bancaires peuvent avoir des taux plus compétitifs mais un plafond sur le montant du prêt, tandis que d’autres peuvent ne pas offrir de produits à taux fixe. Un aspect important dont beaucoup de clients ne sont pas informés, sont les différentes façons dont une banque examinera votre capacité financière en fonction du montant de prêt. Certaines banques mettront l’accent sur certains types de flux de revenus plus fortement que d’autres, tandis que certaines banques peuvent ne pas considérer les revenus locatifs, par exemple… En résumé, certains profils peuvent être plus adaptés à certaines banques que d’autres.
Après l’étude personnalisée de vos données personnelles et financières, nous pourrons vous renseigner sur l’éligibilité et l’accessibilité à un prêt.
Certaines banques ont une obligation d’assurance-vie, d’autres institutions bancaires peuvent avoir des taux plus compétitifs mais un plafond sur le montant du prêt, tandis que d’autres peuvent ne pas offrir de produits à taux fixe. Un aspect important dont beaucoup de clients ne sont pas informés, sont les différentes façons dont une banque examinera votre capacité financière en fonction du montant de prêt. Certaines banques mettront l’accent sur certains types de flux de revenus plus fortement que d’autres, tandis que certaines banques peuvent ne pas considérer les revenus locatifs, par exemple… En résumé, certains profils peuvent être plus adaptés à certaines banques que d’autres.
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