JURÍDICO E FINANÇAS
Ao adquirir um imóvel em Portugal fica sujeito aos seguintes impostos :
- Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (IMT) - A taxa depende do tipo de imóvel: habitação principal ou secundária, terreno para construção, imóvel comercial ou rústico.
- Este imposto é cobrado sobre o preço de venda do imóvel ou sobre o seu valor tributável (VPT = valor patrimonial tributário), o que for maior. (Consultar quadros abaixo).
- Imposto sobre Actos Jurídicos Documentados (IS) - sobre o mesmo valor (VTP) é aplicada uma taxa de 0,8% para apurar o IMT.
- Devem ainda ser tidas em conta as taxas notariais e de registo, que devem oscilar entre os 750 euros e os 1.500 euros.
| Tipo de prédio | Taxa (%) |
|---|---|
| Prédios rústicos | 5 |
| Prédios urbanos (exceto para habitação) e outras aquisições onerosas | 6,5 |
| Prédios rústicos e urbanos (incluindo para habitação), quando o adquirente seja residente em paraíso fiscal (exceto pessoas singulares) ou seja uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade com domicílio em paraíso fiscal | 10 |
Prédios urbanos ou frações autónomas de prédio urbano destinados exclusivamente a habitação própria e permanente
| Valor (€) | Taxa Marginal (%) | Taxa Média (%) * |
|---|---|---|
| Até 97.064 | 0 | 0 |
| + 97.064 até 132.774 | 2 | 0,5379 |
| + 132.774 até 181.034 | 5 | 1,7274 |
| + 181.034 até 301.688 | 7 | 3,8361 |
| + 301.688 até 603.289 | 8 | - |
| + 603.289 até 1.050.400 | 6 (taxa única) | |
| Superior a 1.050.400 | 7,5 (taxa única) | |
* No limite superior do escalão.
Prédios urbanos ou frações autónomas de prédio urbano destinados exclusivamente a habitação (não própria e permanente):
| Valor (€) | Taxa Marginal (%) | Taxa Média (%) * |
|---|---|---|
| Até 97.064 | 1 | 1 |
| + 97.064 até 132.774 | 2 | 1,2689 |
| + 132.774 até 181.034 | 5 | 2,2636 |
| + 181.034 até 301.688 | 7 | 4,1578 |
| + 301.688 até 578.598 | 8 | - |
| + 578.598 até 1.050.400 | 6 (taxa única) | |
| Superior a 1.050.400 | 7,5 (taxa única) | |
* No limite superior do escalão.
* A taxa marginal diz respeito ao acréscimo de IMT por cada euro a mais no respetivo escalão. A taxa média representa o ratio entre o imposto pago e a totalidade do montante que o originou. Ou seja, a taxa marginal é calculada em relação a uma unidade adicional, enquanto a taxa média é calculada em relação ao total da variável.
Vendas de imóveis em Portugal
Isenções e reduções :
- Aquisição de prédios para revenda por sociedades imobiliárias;
- Aquisição de prédios urbanos destinados/objeto de reabilitação urbanística;
- Operações de reestruturação ou acordos de cooperação;
- Aquisição de prédios classificados como de interesse nacional/público/municipal;
- Aquisições de prédios que constituam investimento relevante, no âmbito do Regime Fiscal de Apoio ao Investimento (RFAI).
* Fonte : https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/guia-fiscal/2023/imt.html
Atualizado em 15 de Junho de 2023
O IMT, o IS e as despesas notariais/registos devem ser pagos no momento da celebração do contrato de venda do imóvel.
O IMT, o IS e as despesas notariais/registos devem ser pagos no momento da celebração do contrato de venda do imóvel.
Após a aquisição, os proprietários de imóveis em Portugal são obrigados a pagar os seguintes impostos anualmente :
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - O IMI é um imposto anual (entre 0,30% e 0,45%) cobrado sobre o valor tributável dos imóveis (VPT), determinado pelos serviços fiscais com base em determinados critérios previstos na lei (nomeadamente a área, localização e elementos de conforto). A prédios rurais aplicam-se taxas diferenciadas.
- Propriedades rústicas : 0,8 % sobre o VPT.
- Uma taxa composta especial de 7,5% aplica-se a propriedades pertencendo a empresas offshore residentes em países inscritos na lista negra.
- O IMI é pago até 3 prestações (nos meses de maio, agosto e novembro) pelos proprietários de imóveis em 31 de dezembro do respetivo ano.
Há um agravamento para quem tem casas devolutas ou em regime de alojamento local em áreas onde é difícil encontrar habitação.
* Pode encontrar as alterações ao IMT e ao IMI nos artigos 247.º e 248.º, respetivamente no Orçamento do Estado 2023.
* Pode encontrar as alterações ao IMT e ao IMI nos artigos 247.º e 248.º, respetivamente no Orçamento do Estado 2023.
Vendas de imóveis em Portugal
Isenções de IMI
A lei prevê várias situações em que é aplicável a isenção temporária/permanente de IMI. Consulte-nos para saber em que casos.
Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) – o AIMI incide sobre a soma dos valores fiscais dos imóveis detidos pelo sujeito passivo no dia 1 de janeiro de cada ano. A taxa aplicável difere consoante a natureza do proprietário e incide sobre a totalidade do valor tributável dos prédios urbanos situados em território nacional da seguinte forma:
Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) – o AIMI incide sobre a soma dos valores fiscais dos imóveis detidos pelo sujeito passivo no dia 1 de janeiro de cada ano. A taxa aplicável difere consoante a natureza do proprietário e incide sobre a totalidade do valor tributável dos prédios urbanos situados em território nacional da seguinte forma:
- Pessoas singulares ou heranças indivisas : 0,7% para uma carteira de imóveis avaliada entre 600.000 € e 1.000.000 €.
- 1% para carteira imobiliária avaliada entre 1.000.000 € e 2.000.000 €.
- 1,5% para carteira de imóveis com valor superior a 2.000.000 €.
- No caso de propriedade individual ou de heranças indivisas, é permitida uma dedução de € 600.000 da base de cálculo.
- Os casais casados ou em união de facto que optem por apresentar declaração conjunta têm direito a deduzir até 1.200.000 € ao somatório do VPT de todas as suas participações urbanas. Neste caso, a taxa de 1% incidirá apenas sobre o montante do valor tributável que exceda € 2.000.000.
- 7,5% para imóveis (rústicos ou urbanos) propriedade de uma empresa localizada numa jurisdição listada em lista negra.
Os imóveis classificados como “para serviços”, “comerciais” ou “industriais” não estão sujeitos ao AIMI.
O AIMI é cobrado em um pagamento único no mês de setembro.
O AIMI é cobrado em um pagamento único no mês de setembro.
Vendas de imóveis em Portugal
Vendas de imóveis | Impostos | Mais valias
As regras no Código do IRS foram alteradas no principio de 2023 para os cidadãos não residentes em Portugal que obtiveram mais-valias na venda de imóveis, na sequência da “harmonização dos procedimentos ».
Agora, quem obtiver mais-valias imobiliárias verá esse valor tributado em 50% do total, sendo o valor em causa englobado aos restantes rendimentos e sujeito às taxas gerais dos escalões do IRS. Esta é a regra para cidadãos residentes e não residentes em Portugal.
Anteriormente, eram aplicadas regras específicas aos cidadãos não residentes: as mais-valias imobiliárias eram tributadas pela totalidade e a uma taxa autónoma de 28%. Esta diferença de tributação gerou uma série de casos nos tribunais, nos quais o Fisco foi acusado de discriminação, levando até o Supremo Tribunal de Justiça da União Europeia a dar razão aos lesados. Portanto, para os casos anteriores a 2023 as mais-valias de imóveis vão ser tributadas a 50% (e não 100% como no passado) e continuam sujeitas à taxa autónoma de 28%.
Anteriormente, eram aplicadas regras específicas aos cidadãos não residentes: as mais-valias imobiliárias eram tributadas pela totalidade e a uma taxa autónoma de 28%. Esta diferença de tributação gerou uma série de casos nos tribunais, nos quais o Fisco foi acusado de discriminação, levando até o Supremo Tribunal de Justiça da União Europeia a dar razão aos lesados. Portanto, para os casos anteriores a 2023 as mais-valias de imóveis vão ser tributadas a 50% (e não 100% como no passado) e continuam sujeitas à taxa autónoma de 28%.
Excepções ao pagamento de mais-valias :
De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos:
- O imóvel vendido é a morada própria e permanente e as mais-valias (o valor de venda deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel) são totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação destinada a morada própria e permanente, no prazo de 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa;
- Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;
- De imóveis adquiridos antes do ano 1989.
Empréstimo
Solicitar um empréstimo em Portugal :
É importante assegurar-se que os seus dados são analisados com reflexão e sempre que possível começar por uma escala de opções e uma proposta que possa ser apropriada para si.
Após o estudo personalizado dos seus detalhes pessoais e financeiros, estaremos em medida de o informar relativamente à elegibilidade e acessibilidade para um empréstimo.
Alguns bancos têm uma exigência obrigatória para o seguro de vida, outras instituições bancárias podem ter taxas mais competitivas mas um limite no nível de empréstimos, enquanto outros não oferecem produtos com uma taxa fixa.
Um aspecto importante que muitas pessoas não sabem é os diferentes modos que um banco utiliza para analisar a sua acessibilidade para um determinado montante de empréstimo. Alguns bancos irão relevar certos tipos de fluxos de renda mais fortemente do que outros, enquanto alguns bancos não podem considerar o aluguer, por exemplo… Em resumo alguns perfis podem ser mais adequados para certos bancos do que outros.
Após o estudo personalizado dos seus detalhes pessoais e financeiros, estaremos em medida de o informar relativamente à elegibilidade e acessibilidade para um empréstimo.
Alguns bancos têm uma exigência obrigatória para o seguro de vida, outras instituições bancárias podem ter taxas mais competitivas mas um limite no nível de empréstimos, enquanto outros não oferecem produtos com uma taxa fixa.
Um aspecto importante que muitas pessoas não sabem é os diferentes modos que um banco utiliza para analisar a sua acessibilidade para um determinado montante de empréstimo. Alguns bancos irão relevar certos tipos de fluxos de renda mais fortemente do que outros, enquanto alguns bancos não podem considerar o aluguer, por exemplo… Em resumo alguns perfis podem ser mais adequados para certos bancos do que outros.
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